前言

Foreword

近期，洛陽(yáng)一位客戶(hù)經(jīng)中介帶看房子，中介服務(wù)數(shù)月后，而客戶(hù)卻私下與房東成交，拒絕支付中介費(fèi)的事件在網(wǎng)上引發(fā)了網(wǎng)友的熱議，對(duì)此我們咨詢(xún)了洛陽(yáng)資深房產(chǎn)中介專(zhuān)家（懿皇地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王好）及洛陽(yáng)法律領(lǐng)域知名專(zhuān)業(yè)律師（河南張振龍律師事務(wù)所汪蒙蒙律師），看看他們分別怎么說(shuō)：

資深房產(chǎn)中介專(zhuān)家篇

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客戶(hù)繞開(kāi)中介和房東私下交易，并拒絕支付中介費(fèi)，您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看？

資深房產(chǎn)中介專(zhuān)家：其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象是我們整個(gè)中介行業(yè)的痛，我們最痛心的就是付出了而沒(méi)有得到回報(bào)，那么為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？我個(gè)人認(rèn)為有以下幾點(diǎn)，第一點(diǎn)我認(rèn)為是契約精神的缺失，有些客戶(hù)認(rèn)為今天我不履行契約，我沒(méi)有寫(xiě)到合同里面，你沒(méi)有法律束縛我，這樣沒(méi)有法律和道德的約束，所以社會(huì)上就會(huì)有這樣情況發(fā)生。第二點(diǎn)我想說(shuō)的是法律層面的淡忘，今年之前我們法律層面是沒(méi)有明確規(guī)定，通過(guò)中介看房是否需要支付中介費(fèi)，需要支付多少中介費(fèi)，這是沒(méi)有法律明文規(guī)定的，這就意味著我們中介公司就算真的有理的，即便真的付出很多，但最后走到司法層面的時(shí)候，還是很有可能會(huì)打輸官司，所以現(xiàn)在中介是一個(gè)很弱勢(shì)的群體，法律允許即可為，法律允許即可行，所以這是第二點(diǎn)我覺(jué)得痛心的地方。第三點(diǎn)我認(rèn)為全社會(huì)對(duì)中國(guó)300萬(wàn)的中介從業(yè)人員，這個(gè)行業(yè)的認(rèn)知是有差距的，中介從業(yè)人員眾多，而里面的從業(yè)者專(zhuān)業(yè)素質(zhì)參差不齊，個(gè)別從業(yè)人員的自身服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平不行，從而造成了大家對(duì)整體中介人員的一個(gè)負(fù)面評(píng)價(jià)，這對(duì)于整個(gè)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一種傷害。

因?yàn)樵谶@個(gè)行業(yè)做了很多年，我特別理解每一個(gè)客戶(hù)都特別不容易，所以我會(huì)真心實(shí)意的和客戶(hù)做朋友，真心希望他在我這里能買(mǎi)到心儀的房子。這個(gè)事件的當(dāng)事人其實(shí)對(duì)客戶(hù)就跟朋友一樣，帶他看了好幾次房源，也帶著去跟業(yè)主談價(jià)錢(qián)，還帶著去市民之家進(jìn)行查檔，證明房東的房源沒(méi)有問(wèn)題，價(jià)位沒(méi)有問(wèn)題，還幫客戶(hù)的資質(zhì)進(jìn)行了審核，全部審?fù)炅?，?dāng)事人以為我們已經(jīng)是朋友了，結(jié)果在該成交的那一刻客戶(hù)把我給撇開(kāi)了。那么對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，他會(huì)有一個(gè)感覺(jué)，第一個(gè)是特別傷心，我把你當(dāng)朋友，但是你卻這么傷害我，特別傷心。第二個(gè)是憤怒，憤怒的原因是因?yàn)槲曳?wù)了這么久，你一點(diǎn)認(rèn)可的話(huà)都沒(méi)有，全是負(fù)面的說(shuō)法，會(huì)讓人很心痛。第三個(gè)是無(wú)奈，因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)是沒(méi)有底薪的，如果幫客戶(hù)找房子，耽誤了很久的時(shí)間，結(jié)果一分錢(qián)也沒(méi)有支付，意味著中介不能給家庭帶去一分錢(qián)，他在家庭里一定是充滿(mǎn)自責(zé)和無(wú)奈的。

通過(guò)十多年的從業(yè)經(jīng)歷，我個(gè)人認(rèn)為尊重是相互的，我們把客戶(hù)當(dāng)朋友，希望客戶(hù)也能把我們這些中介人員當(dāng)朋友，誰(shuí)都不容易，請(qǐng)多點(diǎn)互相理解。

同時(shí)關(guān)于買(mǎi)房人如何選擇靠譜的房產(chǎn)中介，資深房產(chǎn)專(zhuān)家也給出了建議：

第一是我們盡量選擇品牌房產(chǎn)中介，??就如同買(mǎi)家電，品牌的肯定比非品牌的質(zhì)量好一點(diǎn)，所以我們要看品牌。

第二是我們要選擇成立年限久的公司，??就如同我們經(jīng)常說(shuō)的百年老店。??二手房中介的競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，今天能在這么激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，開(kāi)10年到15年時(shí)間，而時(shí)間越長(zhǎng)代表這個(gè)中介越靠譜，??口碑不好的情況下根本開(kāi)不了那么長(zhǎng)時(shí)間，所以我們要看這個(gè)店在這個(gè)地方開(kāi)了多長(zhǎng)時(shí)間，還有就是這個(gè)公司在市場(chǎng)里面還得存活多長(zhǎng)時(shí)間。

第三是看規(guī)模，規(guī)模大的企業(yè)成本就會(huì)非常高，對(duì)經(jīng)紀(jì)人和店面管控更加嚴(yán)格，而??對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)會(huì)更安全一點(diǎn)。

第四是一定要親身體驗(yàn)，去店里看氛圍如何，裝修如何??，人員的工作狀態(tài)如何，給買(mǎi)房人講解的服務(wù)全流程是否專(zhuān)業(yè)??。

最后一個(gè)，就是一定要去看這個(gè)店的口碑，那口碑該如何去看呢？我的建議是關(guān)于口碑，最好跟這個(gè)公司門(mén)店周邊的商戶(hù)去詢(xún)問(wèn)這個(gè)店好與不好，公司好與不好周邊的鄰居最清楚，所以問(wèn)一問(wèn)他的鄰居，我覺(jué)得對(duì)他的口碑買(mǎi)房人心里一定有數(shù)，??結(jié)合這5項(xiàng)，買(mǎi)房人一定知道自己應(yīng)該選擇什么樣的房產(chǎn)中介。

法律領(lǐng)域?qū)I(yè)律師篇

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您對(duì)中介公司收取服務(wù)費(fèi)的行為怎么看？合法嗎？

專(zhuān)業(yè)權(quán)威律師：服務(wù)一方向服務(wù)方支付報(bào)酬是一件非常正常的事情，中介合同是法律明確規(guī)定的一種合同，房產(chǎn)中介提供了中介服務(wù)，而委托人就應(yīng)該支付相應(yīng)的報(bào)酬。很多人認(rèn)為房產(chǎn)中介僅僅是提供了一些房源，就收幾萬(wàn)塊錢(qián)的費(fèi)用，覺(jué)得這個(gè)費(fèi)用太高了，其實(shí)并不是這樣，因?yàn)檫@其中房產(chǎn)中介需要承擔(dān)很大的責(zé)任，如果說(shuō)房產(chǎn)中介對(duì)房源的信息沒(méi)有查實(shí)清楚，導(dǎo)致委托人買(mǎi)了一個(gè)被查封的房子或者說(shuō)有抵押的房子，那么房產(chǎn)中介是需要承擔(dān)很大的責(zé)任的，委托人也可以向房產(chǎn)中介追究一定的違約責(zé)任，所以說(shuō)房產(chǎn)中介提供中介服務(wù)，收取相應(yīng)的中介費(fèi)用是一個(gè)非常正常的事情。

二手房買(mǎi)賣(mài)雙方怎樣才算是構(gòu)成了合同關(guān)系？

專(zhuān)業(yè)權(quán)威律師：按照大眾的理解，雙方只有簽訂了書(shū)面合同才構(gòu)成某種法律關(guān)系，但是法律上并不是這樣認(rèn)為的，根據(jù)民法典第469條的規(guī)定，合同訂立的形式有三種，一種是口頭形式，一種是書(shū)面形式，另外還有其他形式，如果雙方就訂立某種合同達(dá)成了一致的意思表示，即使雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面的合同雙方也形成了某種法律關(guān)系，對(duì)于中介合同來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)房人和房產(chǎn)中介就提供房源信息查詢(xún)房屋狀態(tài)，促成合同談判支付中介服務(wù)費(fèi)用等達(dá)成了一致的意思表示，那么雙方就形成了中介合同關(guān)系，除此之外判斷雙方是否構(gòu)成中介服務(wù)合同關(guān)系，還要看中介公司是否提供了主要的中介服務(wù)業(yè)務(wù)，因?yàn)楦鶕?jù)民法典490條規(guī)定，法律規(guī)定，或者雙方當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，但是雙方?jīng)]有采用書(shū)面形式訂立合同，一方已經(jīng)履行了主要的義務(wù)，另一方已經(jīng)接受的視為合同成立，所以說(shuō)如果房產(chǎn)中介有證據(jù)證明其已經(jīng)向買(mǎi)房人提供了主要的中介業(yè)務(wù)，比如說(shuō)帶領(lǐng)買(mǎi)房人看房，向買(mǎi)房人提供相應(yīng)的房源信息，幫助查詢(xún)房源的相應(yīng)狀態(tài)，協(xié)助買(mǎi)房人向房東談判價(jià)格的，那么就可以證明房產(chǎn)中介已經(jīng)提供了主要的中介服務(wù)業(yè)務(wù)，就可以證明雙方已經(jīng)形成了中介合同關(guān)系。

房產(chǎn)中介向買(mǎi)房人收取中介費(fèi)的前提是什么？

專(zhuān)業(yè)權(quán)威律師：房產(chǎn)中介向委托人收取中介費(fèi)用的前提一定是房產(chǎn)中介提供了主要的中介服務(wù)，這種中介服務(wù)就包括向買(mǎi)房人提供房源信息，帶領(lǐng)買(mǎi)房人看房，核實(shí)房屋的具體情況，協(xié)助買(mǎi)房人和房東就房屋的價(jià)格進(jìn)行談判，最終促成合同的訂立，房產(chǎn)中介只有提供了這些主要的中介服務(wù)，才能向買(mǎi)房人要求支付一定的中介服務(wù)費(fèi)用，如果說(shuō)房產(chǎn)中介有證據(jù)證明，他已經(jīng)向買(mǎi)房人提供了主要的中介服務(wù)，但是買(mǎi)房人沒(méi)有通過(guò)中介公司和房東簽訂相應(yīng)的合同，而是繞過(guò)中介公司，直接和房東簽訂合同，在這種情況下，根據(jù)民法典第965條的規(guī)定，買(mǎi)房人是應(yīng)該向中介公司支付相應(yīng)的報(bào)酬的，需要注意的是中介公司必須要有證據(jù)證明他已經(jīng)向買(mǎi)房人提供了主要的中介服務(wù)，如果說(shuō)中介公司沒(méi)有證據(jù)證明他已經(jīng)向買(mǎi)房人提供了主要的中介服務(wù)業(yè)務(wù)的話(huà)，也就不存在所謂的繞開(kāi)中介的事實(shí)，那么買(mǎi)房人也就沒(méi)有必要向房產(chǎn)中介支付服務(wù)費(fèi)。

說(shuō)到底，房產(chǎn)中介其實(shí)就是買(mǎi)房人和房東之間的橋梁，而買(mǎi)房人之所以能買(mǎi)到房，得益于房產(chǎn)中介所提供的大量房源信息，而房屋成交后，在房產(chǎn)中介的指導(dǎo)下，買(mǎi)房人在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的手續(xù)過(guò)程中可以減少很多不必要的麻煩和潛在的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)省時(shí)又省力，同時(shí)房產(chǎn)中介由于對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)行情有全面了解，所以房產(chǎn)中介還掌握著房屋的議價(jià)優(yōu)勢(shì)，能幫買(mǎi)房人爭(zhēng)取到合理的成交價(jià)格，而這些都是房產(chǎn)中介的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。同時(shí)一諾千金、契約精神是中國(guó)文化中最重要的禮儀文化。在現(xiàn)代的法治社會(huì)，契約精神維系著當(dāng)事人之間的信任紐帶，維系著社會(huì)交易的合法合規(guī)有序開(kāi)展。從法理情的角度來(lái)講，契約精神是每個(gè)社會(huì)公民必須遵守并踐行的理念。

我們鄭重呼吁，希望在以后的房產(chǎn)交易過(guò)程中，買(mǎi)房人能對(duì)房產(chǎn)中介多一份信任、多一份理解，更多一份心中的契約精神，同時(shí)房產(chǎn)中介在服務(wù)的過(guò)程中也能為買(mǎi)房人提供更專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房服務(wù)！

END